Senaste från forumet

Bostad

Tillbaka till Vardagsjuridik index

I detta avsnitt beskrivs de grundläggande juridiska aspekterna på:

OBS! Informationen syftar till att ge en överblick över de lagregler som gäller, därför skall du inte förlita dig på att innehållet helt stämmer i varje enskilt fall. Har du närmare frågor och funderingar kring lagreglerna bör du kontakta ett ombud.


Förstahandskontrakt och andrahandskontrakt

Förstahandskontrakt


Hyresavtalet

En hyresgäst är den som hyr en bostad. När man tecknar avtal om att hyra en bostad ska detta innehålla uppgifter om:
  • Avtalsparterna (hyresgästen och hyresvärden)
  • Hyran
  • Hyrestiden (avtalstiden)
  • Eventuell rätt att använda andra utrymmen (vindsförråd, garage etc)
  • Övriga detaljer som t ex el, möbler, städning, sophämtning och försäkring

Hyra

Hyran ska betalas till hyresvärden den sista vardagen före varje ny månad, om man inte avtalat något annat. Enligt den s k bruksvärdesprincipen får hyran inte vara påtagligt högre än för likvärdiga bostäder på orten (särskilt vägledande är hyran för de lägenheter på orten som ägs av de allmännyttiga bostadsbulagen).
När man bestämmer en bostads bruksvärde tar man bl a hänsyn till lägenhetens:
  • Skick
  • Storlek
  • Standard (hiss, tvättstuga etc)
  • Läge

Hyresgästens rätt att säga upp hyresavtalet

Hyresgästen har högst en månads uppsägningstid räknat från ett månadsskifte till nästa. (Det är dock tillåtet att i avtalet bestämma om en kortare uppsägningsperiod för hyresgästen.)

Hyresvärdens rätt att säga upp hyresavtalet

Normalt har hyresgästen rätt att bo kvar i bostaden tills vidare. Men hyresrätten kan upphöra om hyresgästen:
  • är mer än en vecka sen med att betala hyran
  • överlåter eller hyr ut bostaden utan tillstånd från hyresvärden
  • använder bostaden till annat än vad den är avsedd för, t ex brottslig verksamhet eller omfattande näringsverksamhet
  • är ansvarig för att ohyra kommer in i fastigheten eller låter att bli att rapportera att ohyra spridit sig där
  • utan att en godtagbar anledning vägrar hyresvärden tillträde till bostaden t ex för reparation
  • vanvårdar bostaden eller inte fullgör de skyldigheter som står i hyresavtalet

Rätt till reparation av hyreslägenhet

Som hyresgäst har man rätt att få sin lägenhet renoverad (målad och tapetserad) var 10:e-15:e år, även om lägenheten inte är särskilt sliten. Om lägenheten är skadad eller på något annat sätt i behov av en omedelbar renovering, ska hyresvärden bekosta denna snarast. Som hyresgäst är man aldrig skyldig att betala en högre hyra p g a en enklare renovering. Man kan däremot bli skyldig att själv ersätta omtapetsering, målning eller en enklare renovering om man:
  • slitit onormalt mycket på bostaden
  • på egen hand renoverat, målat eller tapetserat bostaden på ett sätt som inte kan anses vara standard.
Som hyresgäst har man ofta möjlighet att själv vara med att påverka en renovering. Om man på egen hand utför arbete i samband med en reparation som värden utför, har man rätt till en skälig hyresrabatt. Man måste då alltid vara överens med hyresvärden först.

Byte av hyreslägenhet

Normalt har man rätt att byta sin hyresrätt med en annan hyresgäst. Båda hyresvärdarnas godkännande krävs innan ett byte kan ske. Om en hyresvärd inte godkänner ett föreslaget byte kan man vända sig till Hyresnämnden. www.dom.se

Hyresgästens skyldigheter

Som hyresgäst är man skyldig att:
  • Betala hyran i tid
  • Vårda bostaden
  • Inte störa andra som bor i fastigheten
Bryter man mot dessa regler riskerar man att förverka sin hyresrätt, d v s man blir tvungen att flytta från bostaden utan uppsägningstid.

Som hyresgäst är man skyldig att omedelbart lämna hyresvärden tillträde till bostaden för att:
• Utöva nödvändig tillsyn
• Utföra akuta förbättringsarbeten

Besittningsskydd

Under hyrestiden har man ett s k besittningsskydd som innebär att man får bo kvar så länge kontraktet gäller och själv bestämmer vilka som skall få tillträde till bostaden.

Om någon ulovligen tränger sig in i eller vägrar att lämna ens bostad har man en s k nödvärnsrätt. Enligt reglerna om nödvärn och nödvärnsrätt får man använda det våld som kan anses försvarligt för att avlägsna en person från bostaden.

Reglerna om besittningsskydd gäller inte om man:
• Hyr en lägenhet i andra hand och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd
• Hyr ett möblerat rum och har bott där i mindre än nio månader
• Hyr rum i en lägenhet där hyresvärden också bor
• Har förverkat sin hyresrätt genom att inte ha betalat hyran, förstört lägenheten, använt den som annat än bostad eller på något annat sätt misskött sig som hyresgäst.

Som hyresgäst är man skyldig att omedelbart lämna hyresvärden tillträde till bostaden för att:
• Utöva nödvändig tillsyn
• Utföra akuta förbättringsarbeten

Hyresvärdens skyldigheter

Hyresvärden skall utan oskäligt dröjsmål utföra nödvändiga reparationer och service av bostaden och fastigheten. Detta gäller inte om hyresgästen har förorsakat behovet av reparationen eller servicen.

Förvaltningsåläggande

Om en fastighetsägare missköter förvaltningen av en fastighet kan man som hyresgäst vända sig till Hyresnämnden http://www.dom.se/hyresnamden för att t ex få en nödvändig reparation utförd.

Tvångsförvaltning

I allvarliga fall då fastighetsägaren misskött förvaltningen av fastigheten, kan man som hyresgäst ansöka om s k tvångsförvaltning. Detta innebär att Hyresnämnden under en viss tid tar ifrån fastighetsägaren rätten att förvalta fastigheten.

Andrahandskontrakt

Hyresavtal
Hyresrätter, bostadsrätter och villor kan hyras ut i andra hand. Med ett andrahandskontrakt har man rätt att använda bostaden under den avtalade hyresperioden mot att man betalar hyra. Andrahandskontraktet ska innehålla uppgifter om:
• Avtalsparterna (hyresgästen och hyresvärden)
• Hyran
• Hyrestiden (avtalstiden)
• Eventuell rätt att använda andra utrymmen (vindsförråd, garage etc)
• Övriga detaljer som t ex el, möbler, städning, sophämtning och försäkring

Om man ska hyra en hyresrätt i andra hand, krävs hyresvärdens samtycke. Om det gäller en bostadsrätt ska man först få bostadsrättsföreningens godkännande.

Hyra

Hyran ska betalas den sista vardagen före varje ny månad, om man inte har avtalat något annat. Betalar man inte i tid riskerar man att bli vräkt.

Hyran för en andrahandsbostad får inte vara oskäligt hög i förhållande till vad som kan anses som normal hyra för en likvärdig lägenhet på orten. Om man misstänker att man betalar för hög hyra ska man, senast tre månader efter det att avtalet har slutat gälla, vända sig till Hyresnämnden och kräva tillbaka en del av den betalda hyran.

Om hyresgästen vill säga upp hyresavtalet

Man bör säga upp ett hyresavtal för en bostad i andra hand skriftligt. Uppsägningstiden börjar räknas från närmast följande månadsskifte och kan inte vara längre än tre månader (även om annat avtalats).

Om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet

Hyresvärden har rätt att säga upp en hyresgäst enligt den avtalade uppsägningstiden. Beror uppsägningen på att man inte har betalat hyran i tid, ska man skriftligen bli underrättad om att man riskerar att bli uppsagd, om man inte betalar inom tre veckor.

Inneboende / hyra av rum

Den som bor inneboende i någon annans bostad har i princip samma rättigheter som den som hyr en lägenhet i andra hand.

Hyresavtalet

När man tecknar ett avtal om att hyra ett rum ska avtalet innehålla bestämmelser om:
• Avtalsparterna (hyresgästen och hyresvärden)
• Hyran
• Hyrestiden (avtalstiden)
• Eventuell rätt att använda andra utrymmen (kök, badrum etc)
• Övriga detaljer som t ex el, möbler, städning, sophämtning och försäkring

Hyra

Hyran ska betalas den sista vardagen före varje ny månad, om man inte har avtalat något annat.

Hyran för ett möblerat rum får inte vara proportionellt påtagligt högre än den summa hyresvärden betalar för hela bostaden.

Om man misstänker att man betalar för hög hyra ska man, senast tre månader efter det att avtalet har slutat gälla, vända sig till Hyresnämnden och kräva tillbaka en del av den betalda hyran.

Uppsägning

För uppsägning av en hyresgäst som hyr ett möblerat rum gäller ulika regler beroende på om:
1. Rummet ligger i hyresvärdens egen bostad. I så fall måste man flytta i samband med uppsägningen

2. Rummet ligger i en lägenhet där:
• hyresvärden inte bor eller
• där alla rum är uthyrda eller
• där man bott under minst nio månader

I de fallen har man rätt till tre månaders uppsägningstid, om man inte har avtalat något annat.

Bostadsrätt

Äga en bostadsrätt

En bostadsrättsinnehavare är den som äger en andel i en bostadsrättsförening. Till andelen är en viss lägenhet kopplad. Bostadsrättsföreningen äger fastigheten. Att vara bostadsrättsinnehavare innebär alltså inte att man ”äger” lägenheten man bor i, utan att man äger en viss del av en bostadsrättsförening.

Bostadsrättsföreningen sköter fastighetens löpande förvaltning (de sysslor som rör hela fastigheten).

Föreningens arbete leds av dess styrelse, som väljs vid årsmötet. Alla medlemmar har en röst oavsett storlek på lägenhet.

Upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt

Bostadsrättsföreningen upplåter lägenheten till bostadsrättsinnehavaren. Om lägenheten sedan byter ”ägare” innebär det att den överlåts. (Regler som gäller vid överlåtelse av bostadsrätt finns under Fastighetsköp).

Avgift

Avgiften till bostadsrättsföreningen bestäms vid årsmötet och ska täcka gemensamma kostnader för fastigheten, t ex sophantering, reparationer och betalning av räntor och amorteringar. Avgiften bestäms vid årsmötet.
www.sbc.se

Allmänt om fastighetsköp

Avtal om överlåtelse av fastigheter kräver skriftlig form, d v s avtalet måste skrivas ned och undertecknas av parterna (köpare och säljare). Avtalet skall innehålla följande uppgifter:
• Fastighetens namn (fastighetens officiella beteckning)
• Köpeskillingen (priset)
• En förklaring av säljaren att äganderätten till fastigheten övergår till köparen
• Parternas (säljarens och köparens) namnteckningar
• Namnteckningar av två vittnen som styrker riktigheten i avtalet

Uppgifter om fastigheter och fastighetsbeteckningar finns i det statliga Fastighetsdataregistret som administreras av Lantmäteriverket http://www.lantmanteriet.se.

Makes/makas samtycke vid försäljning av fastighet

Om säljaren av en fastighet är gift eller har ingått registrerat partnerskap måste makan/maken/partnern samtycka till försäljningen och skriva under köpehandlingen. Denna gäller även om fastigheten är undantagen genom ett äktenskapsförord, om paret har gemensam bostad i fastigheten.

Hembudsskyldighet

En hembudsskyldighet innebär att någon, t ex en bostadsrättsförening eller arrendator, har förköpsrätt till fastigheten.

Fastighetsmäklare

En fastighetsmäklare fungerar som ombud i samband med ett fastighetsköp. Fastighetsmäklaren är skyldig att på bästa sätt tillvarata både säljarens och köparens intressen. I princip kan vem som helst fungera som fastighetsmäklare. Men bara en person som har genomgått en särskild utbildning har rätt att bli medlem i

Mäklarsamfundet

En auktoriserad fastighetsmäklare har ytterligare utbildning och erfarenhet.
I samband med ett fastighetsköp hjälper fastighetsmäklaren köparen och säljaren med bl a köpebrev, lagfart, lån, pantbrev och skattefrågor.
www.maklarsamfundet.se

Bostadslån och pantbrev

Då lån för ett fastighetsköp beviljas upprättas en låneförbindelse, som bl a innehåller uppgifter om:
• amortering (regelbundna avbetalningar)
• ränta
• eventuell borgensman
• eventuell panträtt (en form av säkerhet som långivaren har i fastigheten)
• regler som gäller försäkring och vad fastigheten får användas för

Pantbrev och inteckning i fastighet

Som säkerhet vid långivning kräver långivaren i regel pantsäkerhet genom en inteckning i fastigheten. Det innebär att långivaren får en garanti för att få tillbaka sina pengar om låntagaren får betalningssvårigheter och fastigheten måste säljas.

Som ett bevis på att fastigheten är belastad med en inteckning utfärdas ett pantbrev. Man ansöker om inteckning i fastighet hos Inskrivningsmyndigheten.

Lagfart

Den som är lagfaren ägare till en fastighet är den som står som registrerad ägare hos Inskrivningsmyndigheten

Inskrivningsmyndigheten handlägger s k inskrivningsärenden, t ex ärenden som rör lagfarter och inteckningar.

Senast tre månader efter att man köpt en fastighet ska man ansöka om lagfart hos Inskrivningsmyndigheten. Ansökan ska innehålla uppgifter om köparens och säljarens:
• namn
• personnummer
• postadresser
• telefonnummer

Till ansökan ska man bifoga en förvärvshandling (t ex ett köpebrev, köpekontrakt eller bouppteckning), som styrker överlåtelsen. Den fastighetsmäklare som har medverkat vid köpet av en fastighet brukar hjälpa till med lagfarten.

Stämpelskatt och expeditionsavgift i samband med ansökan om lagfart Då lagfarten beviljats, utgår en s k stämpelskatt på bostadsköpet. Stämpelskattens storlek beror på fastighetens värde. För närvarande är stämpelskatten 1,5 % av köpesumman, om köparen är en privatperson.

Inskrivningsmyndigheten tar ut en expeditionsavgift då lagfart beviljas.

Kommunal förköpsrätt och expropriation

I vissa fall har en kommun möjlighet att köpa en fastighet före alla andra genom kommunal förköpsrätt. Det gäller t ex
• då fastigheten behövs för att det ska bli möjligt att bygga fler bostäder
• för att förhindra att bostadshus köps för att användas som fritidshus

Expropriation innebär att en fastighet tas i anspråk av staten p g a ett allmänt intresse t ex:
• vägar, avlopp, el- eller vattenledningar ska anläggas
• en kommun ska få disponera marken för tätbebyggelse eller sjukhus
• fastigheten ska användas för försvarsändamål
• fastigheten ska inte vanvårdas
• kulturvård, naturvård och friluftsliv ska tillgodoses

Ersättning vid expropriation

Då staten exproprierar fast egendom beslutar Fastighetsdomstulen vilken ersättning som ska utgå till fastighetsägaren. Staten har inte rätt att använda egendomen förrän ersättningen är utbetald, om inte särskilda omständigheter föreligger.



Informationslänkar

Konsumentverket | Allmänna reklamationsnämnden | Sjöfartsverket | Statistiska centralbyrån
Hyresnämden | Kronofogdemyndigheten | Domstolsverket | Patent- och registreringsverket
Samboavtal.org | Hyresavtal.org | Testamente.org | Äktenskapsförord.com | Skilsmässa.nu
Andrahandskontrakt.org | Blankett.org | Gåvobrev.org | Skuldebrev.com

© 2009 Juridikfokus.se - All Rights Reserved